不動産を活用した相続対策で、家族の資産を守る！

相続対策の不動産の活用方法は多岐にわたります。今回は、過去に実際にあったお客様の事例をもとに、不動産が相続対策としてうまく機能した成功事例をご紹介します。

■Aさんの相談内容

収益不動産を複数保有しているお母様から「このまま収益が増えても相続税の負担が大きくなるだけだから対策したい」という相談を受けました。

《現状の問題》

収益不動産は同等価値の現金を相続するよりも相続税評価額は減額され税負担を軽減することは出来ますが、それまでの間には収益不動産がもたらす家賃収入によって資産は拡大していき相続財産が膨れ上がる（＝相続税負担が増える）問題を抱えていました。

《解決のポイント》

資産拡大を抑制しつつ、節税効果の高い不動産は現金化せずに保有し続ける。

【実際行った提案】

「資産管理法人を設立して建物だけを法人で買取る」ことを提案しました。

賃借人から支払われるその家賃は、建物の貸し付けの対価として取り扱われるため、建物を所有する者に帰属します。

つまり、資産管理法人が建物を買取ることで、これまでお母さまが受け取っていた家賃収入は法人の売上に計上され、家賃収入によってお母さまの資産が拡大していく問題は解決できます。

そして、この資産管理法人は推定相続人である娘様が株主となり法人から配当を受けることになれば、スムーズに財産移転するスキームも形成されます。

今回の提案により、建物は娘様が株主となる法人が所有し、土地はお母さまが所有し続けることで「資産拡大の抑制」と「不動産の継続保有」の目的が実現されました。

但し、大きなデメリットもあります。

このスキームを利用すると「小規模宅地等の特例」が使えなくなったり、土地の評価額が減額されない事態に陥ります。

折角、相続税対策が出来てもその他制限によって不利益を招いていては元も子もありません。

しかし、毎月法人から土地所有者へ適正な地代（固定資産税の3倍～5倍）を支払っていれば、小規模宅地等の特例は利用できるようになりますし、評価額も一定額を減額することができるようになります。

このスキームの使い方を間違えると思ったほど節税できないことはおろか、むしろ損失が増えるリスクもありますので、実行する前には専門家に必ず相談されることをおすすめします。

※法人スキームの注意事項※

一般的には他人に土地を貸している（今回は法人が土地を借りている）場合には、借地権が設定され、それに伴う権利金が発生します。権利金の支払いは負担が大きいため、借地権を設定することは出来るだけ回避したいところです。

将来土地所有者に土地の無償返還の約束を通告する「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば、権利金の課税は免許される場合がありますので、この法人を設立する際には専門家と相談してから実行してください。

この成功事例が示すように、不動産を利用した相続対策は多様な選択肢を持つことができ、個々の状況に応じた最適なプランを見出すことが重要です。不動産の正確な評価や、売却・賃貸のタイミングを見極めるためには、専門家のアドバイスが不可欠です。しっかりとした計画を立て、適切な対策を講じることで、家族の未来を守ることができるでしょう。