減価償却費の計算をマスターして賢い不動産売却を！

お気軽にお問い合わせください。

営業時間： 10:00～19:00

不動産売却時に必須の知識、減価償却を理解しよう

1. 減価償却とは？

check_box
減価償却とは不動産等の資産価値が使用により減少した分を計上する会計処理です。
check_box
不動産売却においては、減価償却費を正しく計算することで課税対象額を減少させ節税を図ることができます。
check_box 適切な減価償却の計算を行えば、売却時の利益が最大化され、資産運用において有利に働きます。
check_box 減価償却の知識があることで、投資不動産の評価額や売却価格の設定がより現実的になります。
check_box
税務署からの指摘を避ける為にも、減価償却費の計算は正確に行う事が求められます。
check_box
減価償却の仕組みを理解すれば、長期的な視点での資産運用戦略を立てられます。

不動産の売却を考える際、減価償却費を理解することは欠かせません。減価償却は、資産の価値を算出する手法であり、適切に計算することで税金対策や売却時の利益に大きな影響を与えます。今回は、減価償却費の基本的な考え方を解説し、なぜ不動産売却において重要なのかを詳しく見ていきましょう。

2. 減価償却費の計算方法

賢い不動産売却のための計算スキルを身につける！

Point 01

減価償却費の計算方法の基本

減価償却費の計算は、資産の取得価格を耐用年数で割ることから始めます。この基本的な方法を理解することで、不動産の価値を正しく評価し、売却時の利益を最大化することが可能です。
Point 02

減価償却の実例紹介

例えば、取得価格が500万円の不動産があったとします。この物件の耐用年数が20年であれば、年間の減価償却費は25万円となります。この計算により、売却価格にも影響を与える重要な要素が見えてきます。
Point 03

減価償却費を売却戦略に活かす

減価償却費の知識を活用することで、資産の真の価値を見極めることができます。この情報は、売却戦略や価格設定において大きな武器となり、賢い判断ができるようになります。

3. 不動産における減価償却のメリット

不動産売却時に減価償却を利用することには、多くの利点があります。まず、減価償却という概念自体が、実際に所有している不動産の価値を時間的に考慮し、その減少額を経費として計上することを意味しています。これにより、不動産を保有することによる経済的な負担を軽減し、資産の運用をより効率的に行なうことが可能になります。

減価償却を活用する最も大きなメリットの一つは、税金面での優遇措置です。具体的には、減価償却費を経費として申告することにより、課税所得を減少させることができます。これは、実質的に税金の負担を軽減することに繋がり、売却後のキャッシュフローを向上させる効果があります。特に、所有した不動産を売却する際には、減価償却を通じて得られる税金のメリットを最大限に活用することが、賢い選択につながります。

また、減価償却費を計上することにより、物件の異なる評価を理解しやすくする手助けにもなります。売却時における物件の実際の価値を算出する際、減価償却の考え方を取り入れることで、資産の適正価格を見出すことが期待できます。さらに、減価償却を通じてコスト意識が高まれば、今後の投資戦略にも余裕を持ち、さらなる資産の形成に挑むことができるでしょう。

このように、減価償却の利用は不動産売却時に非常に重要な意味を持つことが分かります。税金的なメリットを享受しつつ、自己投資や資産運用が行いやすくなることで、売却した後のライフプランもより豊かにすることができるのです。この機会に、減価償却についてしっかりと理解し、賢い不動産売却を実現しましょう。

4. 減価償却の種類と選び方

減価償却費の計算方法には、主に定額法と定率法の2つが存在します。定額法は、資産の取得原価をその耐用年数で均等に分割して償却する方法です。たとえば、取得原価が1,000万円、耐用年数が10年の不動産の場合、毎年100万円を減価償却費として計上することになります。この方法のメリットは、毎年同じ金額を償却できるため、計画的な税務対策が可能である点です。

一方、定率法は、資産の残存価額に一定の割合を掛けて償却額を算出する方法です。最初の年は取得原価に高い割合を掛けるため、初期の減価償却費が大きくなり、後年に向かって減少していきます。たとえば、取得原価が1,000万円、償却率が20%の場合、初年度の減価償却費は200万円となり、次年度は残存価額の800万円に20%を掛けた160万円になります。この方法のメリットは、早期に大きな減価償却を計上できるため、初年度の税負担を大きく軽減できる点です。

それぞれの方法には利点がありますが、最適な手法を選択するには、資産の使用状況や売却予定時期、税務上の考慮事項などをしっかりと分析することが重要です。たとえば、すぐに売却を考えている場合は、初期に減価償却費を大きく計上できる定率法が望ましいでしょう。また、長期間保有し続ける予定であれば、安定的に計上可能な定額法が向いています。

また、償却方法の選択は税務署への届け出が必要であり、一度選択した方法を途中で変更することは難しいため、慎重に選ぶことが求められます。税理士などの専門家に相談し、自身の状況に合った減価償却方法を見つけることが、賢い不動産売却への第一歩となるでしょう。最終的には、適切な減価償却費の計算も、資産の価値を最大限に引き出すための重要な要素の一つです。

5. 個人と法人の違いは！？

減価償却は個人と法人でその償却方法に違いがあります。

■個人→『強制償却』

■法人→『任意償却』

個人の場合は、減価償却費のきんがくをすべて費用として計上しなければなりません（＝強制償却）

一方、法人の場合というと、減価償却費の金額をすべて費用に計上するかどうかは自由であり、言い方を変えると、定額法や定率法で計算された減価償却費の金額を限度に、好きな金額を決めて費用を計上することが出来ます（＝任意償却）

例）

建物取得価格　：2,500万円

償却期間　　　：4年

減価償却限度額：625万円　　

個人名義で所有している不動産は、無条件で毎年625万円が償却されていきますが、法人名義の不動産では、625万円を限度として自由に償却費を設定できます。

例えば、1年目625万円、2年目0円、3年目325万円、4年目625万円の費用を償却した場合には、未償却部分の925万円は毎年625万円を上限に5年目以降も償却していくことが可能です。

つまり、任意償却による耐用年数は、減価償却限度額を算出するための年数であって、耐用年数内にすべての減価償却費を計上しなければならないわけではないということを理解しておく必要があるでしょう。

この任意償却で上手にコントロールすることが出来るかどうかは、節税効果に大きな差を生むことにも繋がります。

6. 売却を見据えて減価償却費をコントロールする

減価償却は売却を視野に入れながらコントロールすると、売却後の手残りの金額を最大化することが出来ます。

まず「何年後にいくらで売却できるか」を考えます。例えば、6,500万円（土地4,000万円/建物2,500万円）で購入した築古アパートを5年後に6,000万円で売却したいと考えているとします。その場合、5年後の残債は5,100万円に減少しています。

減価償却費を4年間にわたって計上すると、『2,500万円÷4年＝625万円』が1年間の減価償却費となり、売却時の5年目には土地の簿価4,000万円だけが残ります。そうすると、売却益は『6,000万円-4,000万円＝2,000万円』となり、約660万円もの法人税（33%想定）が発生することが予測できます。

このように減価償却には、毎月の節税効果を得られるメリットがある一方で、売却時の法人税を考えると課税の繰り延べにすぎない会計処理であるともいえます。こうした過度な納税を回避するためには以下のような状況にしておくことが必要です。

●簿価を売却価格と同額にして売却益が出ないようにする『売却価格≦簿価』

つまり、1年あたりの減価償却費を125万円に抑えて、簿価を6,000万円にすると売却益が発生しないことになります。

●簿価6,000万円＝土地4,000万円＋建物2,000万円（4年間の減価償却費は500万円）

このように、売却を見据えて減価償却費を活用する方法は、売却時期と価格を予測することにより、逆算して毎年計上する減価償却費を決定することができます。

当然、毎年の限度額まで減価償却して所得税の節税になる利点を兼ね備えているので、今回の減価償却費のコントロールは、所得税の節税効果よりも売却時の法人税の節税効果のほうが高くなるときに有効な選択となります。

7. 専門家への相談

減価償却費の計算は、特に不動産を投資や売却の観点から考える場合、専門的な知識を必要とすることがあります。初めは簡単だと思える計算でも、実際には法律や税制の変更、物件の種類や価値に伴う特有な考慮点も多く、短絡的なアプローチや自己流の計算で解決できる問題ではない場合が多いのです。

不動産を所有されている皆さんにとって、適切な減価償却の方法を見つけることは、資金を効率的に運用する上でも非常に重要な要素になります。減価償却費をきちんと計上することで、税負担を軽減し、手元資金をより効果的に活用することができるため、新たな投資機会を模索する際の重要な一歩となります。

しかし、具体的な計算や法律的な知識を深く理解することは、多くの人にとって容易な作業ではありません。ここで、専門家のサポートを受けることの重要性が浮かび上がります。税理士や不動産の専門家は、減価償却費についての専門知識を持っているだけでなく、実際の物件に基づいた最良のアドバイスを提供してくれます。彼らは最新の税制情報を把握しており、個々の状況に応じた適切な戦略を提案することができます。これにより、安心して計算や申告を進めることができます。

実際に不動産を売却することになった際、適切な減価償却の計算を行うことで、売却益に対する税金負担を最小限に抑えることができる可能性があります。適切なアプローチを取ることで、高く、早く、確実に物件を売却するための基盤となります。専門家との相談を通じて、最適な減価償却の方法を見つけ、あなたの資産を最大限に活用していきましょう。

Beyondo株式会社では、売却査定やその他税金に関することまで無料で相談を承っております。

不動産売却に関するお悩みや何からはじめていいか分からない方は、お気軽にお問い合わせください。