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譲渡所得税の基本を理解することで、売却後の手残りがどう変わるのかがわかります。
- 税に対する適切な対策を講じることで、売却益を最大化する手助けになります。
- 譲渡所得税の計算方法を知ることで、予想される税金額を事前に把握できます。
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売却の時期や価格設定に影響を与える要因を理解し、戦略的な売却を行いましょう。
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不明点や複雑な要因については専門家に相談し、安心して手続きを進めましょう。
譲渡所得税の計算式
不動産売却時の譲渡所得税を正しく計算するために
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Point 01
譲渡所得税の計算に必要な情報譲渡所得税を計算するには、売却価格や取得価格、経費などの情報が必要です。売却価格は実際に不動産を売った金額、取得価格は購入時の価格に加え修繕費用等を含みます。また、必要経費としては仲介手数料や登録免許税に関する費用も考慮する必要があり、これらを正確に把握することが重要です。
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Point 02
譲渡所得の計算式譲渡所得は、売却価格から取得価格と必要経費を差し引くことで求めることができます。計算式は、譲渡所得＝売却価格−（取得価格+必要経費）です。この計算から得られる譲渡所得が、最終的に課税対象となるため、細かな数字の確認が欠かせません。
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Point 03
不動産売却時の注意点不動産売却時は、譲渡所得税の計算に影響を与える特例や控除が存在します。たとえば、住まいを売却する場合には、特別控除の適用を受けることができる場合があります。また、所有期間が5年を超える場合には税率が軽減される可能性もあるため、売却に伴う税務知識は非常に重要です。
譲渡所得税の計算式と税率
不動産譲渡所得税の計算手順は、下記のとおりです。
■譲渡所得＝譲渡金額-（取得費+譲渡費用）
▶譲渡所得-特別控除＝課税譲渡所得
▶課税譲渡所得×税率＝譲渡所得税
続いて、税率を確認していきます。
上図のとおり、譲渡所得税の税率は”所有期間”によって税率が異なります。
所有期間の考え方とは？
不動産譲渡所得税の計算において、所有期間の判定基準は非常に重要です。
譲渡した年の１月１日時点で全期間が５年以下か５年超かで判定されます。
■短期譲渡の例
・取得日：2019年12月10日
・譲渡日：2024年12月15日
→2024年1月1日時点では全期間が「4年」のため短期譲渡とみなされます。
■長期譲渡の例
・取得日：2019年12月10日
・譲渡日：2025年1月15日
→2025年1月1日時点では全期間が「5年超」のため長期譲渡とみなされます。
取得してから「正月を6回迎えたかどうか」で考えると覚えやすいのではないでしょうか。
取得費と譲渡費用
譲渡費用から差し引かれる「取得費」と「譲渡費用」に関して、どういったものが該当するかのを理解しましょう。
■譲渡費用の主な項目
・仲介手数料
・登録免許税（登記費用や司法書士への報酬）
・測量費用
・解体費用
・印紙
・広告料
■譲渡費用に認められない項目
・固定資産税、都市計画税
・引っ越し費用
・抵当権抹消登記に要した費用
次に、取得費を確認していきます。
■取得費の主な項目
・土地、建物の購入代金
・建築費用
・仲介手数料
・リフォーム費用
・登録免許税（登記費用や司法書士への報酬）
・不動産取得税
当時の購入代金が分からない場合はどうすればいいのか？
購入した時期が古いと取得費が分からないケースは少なくありません。
その場合には、【譲渡金額の５％相当額】を取得費とすることができます。
ただし、この概算取得費は、当時の購入代金を大きく下回る可能性もありますので
購入時の売買契約書の有無を確認してから売却を進めるようにしてください。
そして、取得費はもう一つ重要な要素があります。
それは『減価償却費』です。
減価償却の対象は、経年によって資産価値が下がる建物（戸建・マンション）です。
土地は年数によって価値は目減りしないため、減価償却の対象にはなりません。
したがって、取得費は建物の購入代金から減価償却の累計金額を差し引く必要があります。
減価償却費の計算
減価償却費の計算方法は、事業用不動産と非事業用不動産に分けて理解する必要があります。
■非事業用不動産（住宅）
非事業用の減価償却費は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数（所有期間）
※非事業用不動産の償却率は建物の構造別により異なります。
※非事業用不動産は事業用不動産の減価償却費と異なり、計算が月単位ではなく年単位です。 例えば、6ヶ月以上は1年として
計算し、6ヶ月未満は切り捨てて計算します
■事業用不動産（賃貸マンションやアパート、事務所、店舗等）
取得した時期によって減価償却費の計算は異なります。
【取得時期】
・2007年3月31日以前：減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率（旧定額法）×経過月数/12
・2007年4月1日以降 ：減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率（新定額法）×経過月数/12
不動産譲渡所得税の計算シミュレーション
実際に建物の減価償却費を用いて譲渡所得税をシミュレーションしてみます。
以下の条件を設定いたします。
【条 件】
・タイプ ：木造一戸建て（非事業用）
・購入金額：8,000万円（土地5,000万円＋建物3,000万円）
・譲渡金額：10,000万円
・譲渡費用：400万円
・所有期間：7年（全期間5年超）
《減価償却費》
●減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
3,000万円×0.9×0.031年×7年＝585.9万円
《取得費》
●取得費＝購入金額-減価償却費
8,000万円-585.9万円＝7,414.1万円
《譲渡所得》
●譲渡所得＝譲渡金額-（取得費＋譲渡費用）
10,000万円-（7,414.1万円＋400万円）＝2,185.9万円
※特別控除は考慮しないものとし、ここでは譲渡所得＝課税譲渡所得とします。
《譲渡所得税》
●譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
2,185.9万円×20.315%（長期税率）＝444万円
譲渡所得税は、不動産をはじめとする資産を売却した際に得られる利益に課される税金です。この税金は、売却価格から取得価格や必要経費を差し引いた利益に対して課税されるため、正確な計算が求められます。特に取得費や譲渡費用を正しく把握することが、譲渡所得税を軽減するための重要なステップとなります。
今回の譲渡所得税の解説では、譲渡金額については触れてきませんでしたが、譲渡所得税を計算する場合には、まずこの譲渡金額（売却価格）の決定が必要です。
市場の動向や物件の条件を踏まえた上で、適正な価格を設定することが求められます。
売却を進める前に、自身の物件が現在の市場でどのように位置づけられているのかを理解することが必要です。これにより、最も有利なタイミングでの売却を狙うことができるため、その情報収集が不可欠です。特に専門家の査定を受けることで、正確な情報を基にした判断が可能となります。継続的に変化する不動産市場のトレンドを把握し、売却戦略を練ることが必要です。
不動産売却における譲渡所得税や適正価格の設定に関して、自分自身での判断が難しい場合には、是非専門家に相談してみてください。
Beyondo株式会社では、売却査定やその他税金に関することまで無料で相談を承っておりますので、
不動産売却に関するお悩みをお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
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